💹 樓市與利率的關係：加息週期如何影響樓價？

香港樓市長期被視為「全球最昂貴」之一，而利率就係影響樓價走勢嘅重要因素。特別係香港實行聯繫匯率制度，息口走勢基本上要跟隨美國聯儲局，所以每次美國加息或減息，香港樓市都會掀起一陣討論。小編今日就幫大家深入拆解：利率點樣同樓市掛勾？加息週期點樣影響樓市？仲會分享理財師的建議，等大家做投資或供樓決策時更加心中有數。

🔑 為何利率會影響樓市？

1. 供樓成本直線上升 💸

• 香港人買樓大多數要靠按揭，利率上升即係供款額增加。
• 例如：借500萬，30年期，利率由2%升至4%，供款會由大約1.8萬升到超過2.3萬。
• 供樓壓力一大，買家入市意欲下降，樓價自然受壓。

2. 投資吸引力改變 📉📈

• 當利率低，放錢銀行定存冇乜利息，投資者更傾向買樓收租。
• 當利率高，銀行定存、債券回報吸引，部分資金會離開樓市。

3. 市場心理影響 🧠

• 加息通常代表政府要壓抑通脹，經濟前景可能轉弱。
• 市場氣氛悲觀時，買家觀望情緒明顯，成交量下跌。

📊 香港歷史經驗：利率與樓價的互動

1997 亞洲金融風暴

• 當時美國加息，香港亦跟隨加息，按揭利率大升。
• 再加上金融危機衝擊，樓價由高位跌超過六成。

2003 沙士低息環境

• 沙士爆發後，經濟低迷，香港利率下降。
• 低息環境配合政府推動，令市民重拾置業信心，樓市由谷底回升。

2008 金融海嘯

• 美國大幅減息至近零，香港亦進入超低息環境。
• 大量熱錢湧入，資金尋找出路，樓價由2009年起急速上升，一直升到2018年高位。

2022–2023 美國加息周期

• 聯儲局為壓抑高通脹，短時間內多次加息，香港同步上調最優惠利率。
• 本地樓市成交量下跌，二手樓放盤增加，部分屋苑價格下調一至兩成。

🏠 加息如何影響不同類型買家？

首置人士 👩👩👦

• 供樓成本增加，負擔能力下降。
• 部分買家需要縮細預算，選擇較細單位或偏遠地區物業。

投資客 💼

• 租金回報率與供樓成本之間嘅落差擴大，投資吸引力減弱。
• 一旦樓價無明顯升幅，投資者可能選擇離場。

有多層物業人士 🏘️

• 加息會令持有成本上升，特別係商業樓宇或工廈單位，現金流壓力大。
• 有機會促使他們拋售部分物業，增加市場供應。

⚠️ 風險與挑戰

利率風險

加息周期唔一定短，一旦長期維持高息，供樓壓力會大大加重。

經濟不確定性

加息通常伴隨經濟放緩，失業率上升，業主更難承受供樓。

政策因素

香港政府為穩定樓市，可能會透過放寬按揭成數或減免印花稅來刺激需求，呢啲措施會令加息影響有部分被抵銷。

💡 小編貼士

1. 做壓力測試：唔好只按現時利率計，要預計未來可能升多1–2厘，睇下自己頂唔頂得順。
2. 保持現金流：唔好將所有資金綁死落首期，要預留緊急資金應付加息或收入不穩定。
3. 分散投資：利率高企時，可以考慮將部分資金放入定存或債券，確保資產組合有平衡。
4. 長線思維：樓市雖然會受加息短期影響，但香港供應有限，長遠仍具支持力。

📌 總結

利率同樓市係一對「孖公仔」：低息時，樓市火熱；加息時，樓市受壓。雖然加息周期會令樓價短期調整，但唔代表樓市長遠冇前景。理財師建議，買樓應該以自住同長線投資為主，唔好純粹博短期升幅。

小編最後想講：加息週期好似一場耐力賽，唔係人人都頂得順。最重要係審視自己財政實力，唔好過度借貸，咁先至可以穩健行落去。💪🏠💰