【家居小貼士】樓上水管漏水，怎樣處理才妥當？
🏢 為何香港樓宇常有上層水管漏水？
香港大部分住宅是高層大廈，水管多為：
- 隱藏式喉管（埋在牆內或地板）
- 天花走喉（廚房、浴室常見）
一旦上層水管漏水，水會沿牆壁或天花滲下，直接影響下層住戶。
常見原因包括：
- 老化腐蝕（尤其鋼喉、鐵喉）
- 喉管接駁位鬆脫（如喉箍鬆）
- 防水層失效（廚廁地台滲水）
- 裝修施工損壞喉管
💡 小編觀點：香港樓齡普遍偏高，30 年以上樓宇水管問題高發，處理時要著眼「徹底維修 + 防止復發」。
⚠️ 上層漏水的潛在影響
- 結構損壞：長期滲水可令鋼筋生鏽、混凝土剝落
- 霉菌滋生：影響室內空氣質素，誘發鼻敏感、哮喘
- 電路危險：滲水接觸電線或插座可引致短路、觸電
- 鄰里關係惡化：處理不及時易引發糾紛
🛠️ 處理上層水管漏水的步驟（香港版）
1️⃣ 先觀察與記錄
- 拍照 / 拍片記錄滲水位置、時間、嚴重程度 📸
- 記下滲水是否在用水時才發生（幫助判斷原因）
2️⃣ 立即通知上層住戶
- 以禮貌口吻表明情況，避免一開始就指責
- 建議上層暫停相關用水（如浴室、洗衣機）
3️⃣ 聯絡物業管理處 / 業主立案法團
- 請物業安排檢查，協助聯絡上層並協調維修
- 部分屋苑有維修基金，可補貼維修費用
4️⃣ 尋求專業檢測
-
香港屋宇署認可人士 / 註冊水喉匠
可用濕度儀、壓力測試、染色測試找出漏水源 - 若上層拒絕檢查，可透過物業或屋宇署協助
5️⃣ 確定責任與維修
- 喉管屬私人單位範圍 → 上層業主負責維修
- 屬公共部分（水錶前喉管、總水管） → 由大廈管理公司 / 法團負責
- 建議雙方簽書面協議列明責任與費用分擔
6️⃣ 後續防霉與修復
- 維修後檢查牆身濕度，確保完全乾透才重新批盪、油漆
- 可加防水塗層，減少再次滲水時的影響
📜 香港法律與責任
根據《建築物管理條例》及相關案例：
- 單位內專用部分的水管漏水 → 該單位業主有責任維修及賠償
- 公共部分漏水 → 由法團或物業公司負責
- 若雙方爭議，可向 小額錢債審裁處（索償上限 $75,000）或 地方法院 提出訴訟
- 屋宇署的「滲水投訴熱線」可協助技術檢測及發出修葺令
💡 小編私房溝通技巧（避免鄰里翻臉）
- 先禮後兵：先表明理解對方未必知道漏水，邀請對方一同檢查
- 共同解決：提出可一起找第三方檢測，費用可先平分
- 書面確認：維修時間表、費用分擔、後續驗收結果要有書面記錄
- 保持紀錄：所有對話、通知信、維修單據留底，以防日後爭議
📋 小編真實案例分享
九龍一位業主發現廚房天花滲水：
- 步驟 1：拍片紀錄滴水情況
- 步驟 2：通知上層住戶，雙方同意找註冊水喉匠檢查
- 步驟 3：發現是上層洗衣機排水喉老化裂開
- 步驟 4：由上層負責更換喉管並承擔下層油漆修復費
- 成果：3 日內完成維修，鄰里關係無損 👍
✅ 小編防漏與應變建議
- 定期檢查自家喉管，特別是樓齡超過 20 年的單位
- 廚房、浴室用防水膠封好邊位，減少滲水機會
- 下層發現滲水要盡早行動，避免擴大損毀
- 若對方拒絕維修，可透過物業、法團或屋宇署介入
