📈 槓桿效應與風險：按揭如何令你賺快錢或輸慘？

小編幫你拆解樓市最神秘又最危險嘅魔法：槓桿效應！

香港人買樓，十居其九都要靠銀行按揭。有人話：「借得多，賺得快！」但亦有人中伏：「供唔到，輸到一仆一碌！」呢個背後嘅關鍵，就係所謂嘅 槓桿效應 (Leverage Effect)。

槓桿可以放大回報，但同時亦會放大風險。今次小編就同大家逐點分析，按揭點樣令你 賺快錢，又點樣令你 輸到喊。

1️⃣ 什麼是槓桿效應？🔍

基本概念

• 槓桿效應 = 用借貸去放大投資規模。
• 例如你有100萬，如果唔借錢，你只可以買100萬嘅資產。
• 但如果用呢100萬做首期，再借400萬按揭，你就可以買500萬嘅樓。

👉 小編理解：槓桿就好似「放大鏡」，可以將你嘅資產回報放大，但同時將風險放大。

香港樓市常見槓桿

• 首置買家：最多可以借9成按揭。
• 即係只需10%首期，就可以控制成間樓。

2️⃣ 槓桿如何令你賺快錢 💰

實例一：樓價升值

• 樓價：500萬
• 首期：50萬（借9成按揭）
• 一年後樓價升10% → 升到550萬
• 賺咗50萬（未計其他費用）

👉 回報率：50萬 ÷ 50萬 = 100%！

雖然樓價只升咗10%，但因為你只落咗50萬首期，槓桿效應令你資金回報翻倍。

實例二：收租對沖供款

• 每月租金：15,000元
• 每月供款：16,000元
• 實際每月只需自己貼1,000元
• 如果樓價再升，仲可以賺埋資本增值

👉 小編心得：好多成功投資者就係利用槓桿收租＋升值，一邊等租客幫供，一邊享受樓價上升。

3️⃣ 槓桿如何令你輸慘 ⚠️

實例一：樓價下跌

• 樓價：500萬
• 首期：50萬
• 一年後跌10% → 樓價剩450萬
• 資產即刻蒸發50萬，首期全軍覆沒

👉 小編提醒：跌10%聽落唔多，但對於高槓桿買家，等於輸晒首期。

實例二：加息壓力

• 借9成按揭，供款同利息敏感度好高。
• 例如利率由2%升到4%，月供隨時多咗幾千蚊。
• 如果人工冇升，現金流即刻爆煲。

實例三：供樓失業

• 樓價跌＋無租客＋自己冇收入 → 三重打擊。
• 最壞情況：銀行收樓，變成負資產。

👉 小編真心話：槓桿係「雙面刃」，升市時係神仙棒，跌市時係屠刀。

4️⃣ 香港樓市槓桿特點 🏙️

為何香港人特別愛用槓桿？

• 樓價太高，不借唔得。
• 香港銀行按揭制度成熟，利率相對低。
• 樓市長期升市，令大家有「借得多賺得快」嘅錯覺。

風險集中在哪？

• 加息週期：利息成本大增。
• 樓價調整：高槓桿買家最易成為負資產。
• 經濟波動：失業率上升，供樓壓力大。

👉 小編感受：香港人「愛樓成癡」，好多時過度依賴槓桿，結果一遇逆境就出事。

5️⃣ 槓桿使用心法 📋

心法一：量力而為

• 唔好盲目借到盡，留返buffer。
• 即使銀行批9成，你未必要借足。

心法二：自我壓力測試

• 假設利率加2-3厘，你仲供得起？
• 假設樓價跌20%，你仲頂得順？

心法三：長線持有

• 槓桿短期波動好大，但長線持有可以平滑風險。
• 香港樓市長期趨勢雖然偏升，但中間波動可能好激烈。

心法四：分散投資

• 唔好將所有資金都壓晒喺樓市。
• 可以配合股票、基金，減低單一市場風險。

👉 小編建議：槓桿唔係人人啱玩，特別係心臟唔夠大或者收入唔穩定嘅人，最好保守啲。

6️⃣ 真實案例 👤

阿偉，30歲，用咗100萬做首期，借咗9成按揭買入一層1000萬單位。起初樓價升咗10%，紙面賺咗100萬，開心到不得了。點知兩年後加息，供款由每月3萬升到4萬，樓價仲跌咗15%，資產負值。最後阿偉頂唔順，要蝕讓，仲輸埋首期。

👉 呢個故事提醒我哋：槓桿可以致富，但亦可以致命。

7️⃣ 小編總結 ✨

槓桿效應就好似一把雙面刀：

• 樓市升 → 可以放大回報，賺快錢。
• 樓市跌 → 可以放大虧損，輸到喊。
• 香港人愛用槓桿，因為樓價太高，但一定要有風險意識。
• 唔好借到盡，留返buffer，確保自己承受得起。

🙋♀️ 小編寄語：
買樓唔係一場豪賭，而係一場長跑。槓桿可以幫你加速，但如果用得唔好，可能會提早「出局」。記住，唔係槓桿害人，而係你點用槓桿。