【一文了解】《置業Budget計算：首期、印花稅與雜費全分析》
💰 置業Budget計算：首期、印花稅與雜費全分析
小編幫你逐項拆解，免得「錢唔夠」臨門脫腳！
香港買樓一向係人生大事，價錢動輒幾百萬至千萬。好多人以為買樓只要儲夠首期就得，點知到臨交樓嗰刻，先發現仲有一堆隱藏開支：印花稅、律師費、代理佣金、裝修費、管理費……樣樣都要錢。結果本來以為儲夠，最後發現「差咗幾十萬」，真係一個大伏位。
今日小編就同大家逐項分析，買樓要準備嘅 完整Budget清單，幫你計清楚由首期到雜費，究竟要幾多錢先至可以安心上車。
1️⃣ 首期資金 🏦
首期 = 入場費 + 穩定感
香港銀行一般按揭安排：
- 首置買家（首次置業）：樓價800萬以下，可申請最高9成按揭，但要符合壓力測試同入息要求。
- 樓價超過800萬至1000萬：最高8成按揭。
- 樓價1000萬以上：一般最多只批6至7成。
舉例：
- 如果買一層600萬單位，9成按揭 → 首期只需60萬。
- 但如果買一層1200萬單位，假設只能批7成按揭 → 首期要360萬。
👉 小編提醒：唔好以為「最低首期」就一定批到，銀行會睇你收入、負債、年齡。如果唔符合要求，按揭成數會再減，首期要更多。
2️⃣ 印花稅 💸
香港買樓最大嘅「隱形炸彈」就係印花稅！
一般情況（首置買家）
- 樓價200萬或以下：100元（象徵式）
- 200萬至217萬：樓價 × 1.5%
- 217萬至300萬：樓價 × 3%
- 300萬至329萬：樓價 × 4.5%
- 329萬至442萬：樓價 × 6%
- 442萬至600萬：樓價 × 7.5%
- 600萬至2000萬：樓價 × 8%
- 2000萬以上：樓價 × 8.5%
非首置買家
- 額外印花稅（SSD）：短期炒賣要交，買入後36個月內轉售，最高可達樓價20%
- 買家印花稅（BSD）：非香港永久居民額外要交，15%
👉 小編貼士：如果你係首置，印花稅已經係一筆唔少嘅支出。買樓前一定要計清楚，唔好到時冇錢交。
3️⃣ 律師費 ⚖️
買賣物業一定要透過律師處理文件，費用通常：
- 2萬至3萬左右（視乎樓價）
- 包括臨時買賣合約、正式買賣合約、樓契登記
👉 小編建議：唔好為慳幾千蚊揀最平，律師樓要可靠，因為文件出錯後果嚴重。
4️⃣ 代理佣金 🏢
透過地產代理買樓，一般要俾：
- 樓價1%（有時可以講價減到0.5%）
舉例：
- 買600萬單位 → 佣金大約3萬至6萬
👉 小編心得：市況淡靜時，佣金比較容易壓低；如果係熱門新盤，經紀就未必肯減。
5️⃣ 按揭保險 📝
如果借高成數按揭（例如9成），就要買「按揭保險」。
- 保費大約佔貸款額嘅1%至3%
- 可以一次過繳交，或者加埋入按揭供款
舉例：
- 買500萬單位，借9成 → 按揭450萬
- 假設保費2% → 大約9萬
👉 小編提醒：好多買家忽略咗呢筆費用，結果到批核時先嚇一跳。
6️⃣ 裝修費 🛠️
- 基本裝修：30萬至50萬（細單位）
- 中高檔裝修：50萬至100萬（視乎單位大小）
- 豪裝：100萬以上
👉 小編經驗：裝修永遠比你預算貴，因為好多時會加加減減。最好預多10-20%做buffer。
7️⃣ 管理費同雜費 🏘️
- 管理費：每呎3至6蚊不等（豪宅可達10蚊以上）
- 差餉地租：約等於物業估值嘅5%
- 維修基金：舊樓特別要注意，隨時幾萬一單
👉 小編提醒：買樓唔係一次性開支，長期持有都會有固定成本。
8️⃣ 搬屋費 🚚
- 小型搬屋：3千至5千
- 大型搬屋：1萬以上（視乎傢俬電器數量）
雖然相對首期同印花稅，搬屋費唔算大錢，但臨時要用現金，都係要預埋。
9️⃣ 實例計算 📊
假設你買一層600萬二手樓，首置買家：
- 首期（9成按揭）：60萬
- 印花稅（樓價7.5%）：45萬
- 律師費：2.5萬
- 代理佣金（1%）：6萬
- 按揭保險（假設2%）：9萬
- 裝修費：40萬
- 搬屋費：1萬
總支出：約163.5萬
👉 小編總結：雖然表面話「首期60萬就上到車」，但加埋印花稅同其他雜費，實際要準備成160萬以上！
🔟 小編總結 ✨
置業Budget唔係只計首期，仲要計埋一堆隱藏成本。小編建議大家：
- 先準備足夠資金 → 最好有額外buffer
- 唔好心急 → 等自己財務基礎穩陣先出手
- 做足功課 → 清楚知道每一筆錢要點用
🙋 小編寄語：
買樓嘅確係人生大事，千祈唔好因為「怕錯過」就硬上，最後變成「樓奴」。計清楚Budget，先可以安心置業，住得穩陣又快樂。
📋 置業Budget清單：逐項打勾你準備好未？
1️⃣ 首期資金 🏦
☑️ 我已經準備好首期（樓價10%-20%或以上）
☑️ 我知道自己可申請嘅最高按揭成數（9成/8成/7成）
☑️ 我有額外儲備，可以應付突發情況
2️⃣ 印花稅 💸
☑️ 我清楚自己係咪首置買家
☑️ 我已經計好要交幾多印花稅（根據樓價級距）
☑️ 如果唔係首置，我已考慮額外印花稅（SSD）同買家印花稅（BSD）
3️⃣ 律師費 ⚖️
☑️ 我已經搵到可靠嘅律師樓
☑️ 我預留咗大約2萬至3萬嘅律師費
4️⃣ 代理佣金 🏢
☑️ 我知道要比大約樓價1%嘅佣金
☑️ 我有同地產經紀傾過，爭取減佣
5️⃣ 按揭保險 📝
☑️ 如果借高成數按揭，我已經計好按揭保險費（大約貸款額嘅1%-3%）
☑️ 我知道保費係一次過交，定係加入供款
6️⃣ 裝修費 🛠️
☑️ 我已經諗好裝修預算（30萬至50萬起跳）
☑️ 我預咗額外10-20% buffer，避免超支
7️⃣ 管理費同雜費 🏘️
☑️ 我知道單位每呎管理費大約幾多
☑️ 我有計埋差餉、地租同維修基金
☑️ 我清楚買樓後每月固定支出
8️⃣ 搬屋費 🚚
☑️ 我有預留搬屋費（3千至1萬或以上，視乎規模）
9️⃣ 實例試算 📊
☑️ 我試過用「600萬單位」做例子，計出實際開支超過160萬
☑️ 我明白首期唔等於總支出，仲有印花稅＋雜費要加埋
🔟 最後檢查 ✨
☑️ 我有足夠首期＋額外儲備
☑️ 我計清楚所有隱藏成本（印花稅、律師費、佣金、保險、裝修）
☑️ 我有心理準備長期承擔供樓＋雜費
☑️ 我唔會因為「怕錯過」而硬上
🙋 小編寄語：
如果你大部分項目都可以打勾 ✅，咁恭喜你，基本上已經準備好置業啦！但如果仲有好多空格未勾，就要小心，可能資金未夠或者功課未做足，唔好心急，先儲定多啲再出手，咁買得安心又穩陣。
