💰 買樓收租計算實例：租金回報率 vs 銀行利息

小編親身幫你計數，睇清楚收租係咪真係咁抵玩！

香港人最鍾意講「買磚頭」，因為大家覺得買樓收租穩陣過炒股。唔少人會話：「反正都要供樓，不如買嚟收租，租金幫手供！」聽落好似無得輸，但係現實係咪真係咁簡單？

其實，買樓收租要睇清楚 租金回報率 同 銀行利息成本，仲要計埋雜費同風險。今次小編就用實例，幫大家逐條數計清楚，等你知收租究竟係穩賺定係有機會倒蝕。

1️⃣ 什麼是租金回報率？📊

定義

• 租金回報率 = 年租金 ÷ 樓價 × 100%
• 呢個數字反映你買樓投資收租嘅收益率。

香港平均水平

• 根據市場數據，香港住宅平均租金回報率大概 2%至3%。
• 某啲細單位或者熱門地段，可以高達4%以上；但大單位通常低過2%。

👉 小編提醒：回報率唔可以單睇，因為仲有銀行利息成本同雜費要計埋。

2️⃣ 銀行利息成本 🏦

基本概念

• 當你向銀行借錢做按揭，就要還息。
• 利息成本 = 貸款額 × 利率。

香港情況

• 以2024年數據，H按一般約3%至4%。
• 如果借9成按揭，利息支出相當高。

👉 小編貼士：利息高低直接影響你收租係賺定蝕。

3️⃣ 計算實例一：中價單位收租 🏢

假設

• 樓價：600萬
• 按揭：借8成（480萬），年期30年，利率3%
• 月供：約20,200元（本金+利息）
• 每月租金：18,000元

年度數字

• 年租金收入：216,000元
• 年供款：242,400元
• 租金回報率：216,000 ÷ 6,000,000 = 3.6%
• 供款利息大約：14萬左右

👉 結果：
表面上租金回報率有3.6%，但由於利息開支高，實際上租金未必完全覆蓋供款，仲要蝕少少現金流。

小編感受：好多新手以為「租金幫手供樓」，但數字計落，原來仲要自己貼錢。

4️⃣ 計算實例二：細單位高回報 💡

假設

• 樓價：300萬
• 按揭：借9成（270萬），年期30年，利率3%
• 月供：約11,400元
• 每月租金：11,000元

年度數字

• 年租金收入：132,000元
• 年供款：136,800元
• 租金回報率：132,000 ÷ 3,000,000 = 4.4%
• 利息支出約8萬

👉 結果：
細單位雖然回報率高，但租金收入同供款差唔多，現金流仍然緊張。

小編貼士：細單位「回報率高」聽落吸引，但實際上租金未必夠cover利息，加上仲要計管理費、差餉、維修費，可能仲蝕。

5️⃣ 隱藏成本與風險 ⚠️

管理費

• 一般每呎3至6蚊，細單位雖然樓價低，但管理費比例高，會拉低回報。

差餉地租

• 大約係物業估值嘅5%。

維修費

• 舊樓或者屋苑大維修，分分鐘幾萬至十幾萬。

空置風險

• 收租唔保證日日有人租，空置期要自己頂供款。

👉 小編提醒：好多投資者忽略雜費同風險，最後發現收租未必真係賺。

6️⃣ 投資心法：如何計數？🧮

Step 1：計租金回報率

• 租金 ÷ 樓價，睇下係咪高過市場平均。

Step 2：計利息成本

• 用按揭計算機，估計未來供款同利息。

Step 3：計現金流

• 租金收入 - 供款 - 管理費 - 雜費，睇下係正定負。

Step 4：預留buffer

• 預咗有空置期、加息、維修費。

👉 小編建議：如果現金流長期負數，投資壓力會好大，唔好盲目入市。

7️⃣ 真實案例 👤

阿俊，35歲，買咗一層荃灣細單位，樓價350萬，借9成按揭。起初以為月租12,000元可以cover供款，但實際上供款要13,500元，再加埋管理費同差餉，每月要自己貼錢。結果加息後供款升到15,000元，阿俊現金流壓力爆煲，最後要蝕讓。

👉 呢個例子提醒大家：收租唔等於穩賺，一定要計埋利息同雜費。

8️⃣ 小編總結 ✨

買樓收租要計清楚：

• 租金回報率要高過銀行利率先有意義
• 要考慮供款、利息、管理費、差餉、裝修維修
• 現金流要穩定，唔可以長期靠自己貼錢
• 投資要長線，唔好期望短期大賺

🙋♀️ 小編寄語：
收租睇落好吸引，但唔係人人啱玩。最重要係搞清楚自己係咪有能力承擔風險，計到數，先好入場。買樓收租唔係「穩賺無賠」，而係「有計有準備先至穩陣」。