📈 杠杆效应与风险：按揭如何令你赚快钱或输惨？

小编帮你拆解楼市最神秘又最危险慨魔法：杠杆效应！

香港人买楼，十居其九都要靠银行按揭。有人话：「借得多，赚得快！」但亦有人中伏：「供唔到，输到一仆一碌！」呢个背后慨关键，就系所谓慨杠杆效应(Leverage Effect) 。

杠杆可以放大回报，但同时亦会放大风险。今次小编就同大家逐点分析，按揭点样令你赚快钱，又点样令你输到喊。

1️⃣ 什么是杠杆效应？ 🔍

基本概念

• 杠杆效应= 用借贷去放大投资规模。
• 例如你有100万，如果唔借钱，你只可以买100万慨资产。
• 但如果用呢100万做首期，再借400万按揭，你就可以买500万慨楼。

👉 小编理解：杠杆就好似「放大镜」，可以将你慨资产回报放大，但同时将风险放大。

香港楼市常见杠杆

• 首置买家：最多可以借9成按揭。
• 即系只需10%首期，就可以控制成间楼。

2️⃣ 杠杆如何令你赚快钱💰

实例一：楼价升值

• 楼价：500万
• 首期：50万（借9成按揭）
• 一年后楼价升10% → 升到550万
• 赚咗50万（未计其他费用）

👉 回报率：50万÷ 50万= 100% ！

虽然楼价只升咗10%，但因为你只落咗50万首期，杠杆效应令你资金回报翻倍。

实例二：收租对冲供款

• 每月租金：15,000元
• 每月供款：16,000元
• 实际每月只需自己贴1,000元
• 如果楼价再升，仲可以赚埋资本增值

👉 小编心得：好多成功投资者就系利用杠杆收租＋升值，一边等租客帮供，一边享受楼价上升。

3️⃣ 杠杆如何令你输惨⚠️

实例一：楼价下跌

• 楼价：500万
• 首期：50万
• 一年后跌10% → 楼价剩450万
• 资产即刻蒸发50万，首期全军覆没

👉 小编提醒：跌10%听落唔多，但对于高杠杆买家，等于输晒首期。

实例二：加息压力

• 借9成按揭，供款同利息敏感度好高。
• 例如利率由2%升到4%，月供随时多咗几千蚊。
• 如果人工冇升，现金流即刻爆煲。

实例三：供楼失业

• 楼价跌＋无租客＋自己冇收入→ 三重打击。
• 最坏情况：银行收楼，变成负资产。

👉 小编真心话：杠杆系「双面刃」，升市时系神仙棒，跌市时系屠刀。

4️⃣ 香港楼市杠杆特点🏙️

为何香港人特别爱用杠杆？

• 楼价太高，不借唔得。
• 香港银行按揭制度成熟，利率相对低。
• 楼市长期升市，令大家有「借得多赚得快」慨错觉。

风险集中在哪？

• 加息周期：利息成本大增。
• 楼价调整：高杠杆买家最易成为负资产。
• 经济波动：失业率上升，供楼压力大。

👉 小编感受：香港人「爱楼成痴」，好多时过度依赖杠杆，结果一遇逆境就出事。

5️⃣ 杠杆使用心法📋

心法一：量力而为

• 唔好盲目借到尽，留返buffer。
• 即使银行批9成，你未必要借足。

心法二：自我压力测试

• 假设利率加2-3厘，你仲供得起？
• 假设楼价跌20%，你仲顶得顺？

心法三：长线持有

• 杠杆短期波动好大，但长线持有可以平滑风险。
• 香港楼市长期趋势虽然偏升，但中间波动可能好激烈。

心法四：分散投资

• 唔好将所有资金都压晒喺楼市。
• 可以配合股票、基金，减低单一市场风险。

👉 小编建议：杠杆唔系人人啱玩，特别系心脏唔够大或者收入唔稳定慨人，最好保守啲。

6️⃣ 真实案例👤

阿伟，30岁，用咗100万做首期，借咗9成按揭买入一层1000万单位。起初楼价升咗10%，纸面赚咗100万，开心到不得了。点知两年后加息，供款由每月3万升到4万，楼价仲跌咗15%，资产负值。最后阿伟顶唔顺，要蚀让，仲输埋首期。

👉 呢个故事提醒我哋：杠杆可以致富，但亦可以致命。

7️⃣ 小编总结✨

杠杆效应就好似一把双面刀：

• 楼市升→ 可以放大回报，赚快钱。
• 楼市跌→ 可以放大亏损，输到喊。
• 香港人爱用杠杆，因为楼价太高，但一定要有风险意识。
• 唔好借到尽，留返buffer，确保自己承受得起。

🙋♀️ 小编寄语：
买楼唔系一场豪赌，而系一场长跑。杠杆可以帮你加速，但如果用得唔好，可能会提早「出局」。记住，唔系杠杆害人，而系你点用杠杆。