💹 楼市与利率的关系：加息周期如何影响楼价？

香港楼市长期被视为「全球最昂贵」之一，而利率就系影响楼价走势慨重要因素。特别系香港实行联系汇率制度，息口走势基本上要跟随美国联储局，所以每次美国加息或减息，香港楼市都会掀起一阵讨论。小编今日就帮大家深入拆解：利率点样同楼市挂勾？加息周期点样影响楼市？仲会分享理财师的建议，等大家做投资或供楼决策时更加心中有数。

🔑 为何利率会影响楼市？

1. 供楼成本直线上升💸

• 香港人买楼大多数要靠按揭，利率上升即系供款额增加。
• 例如：借500万，30年期，利率由2%升至4%，供款会由大约1.8万升到超过2.3万。
• 供楼压力一大，买家入市意欲下降，楼价自然受压。

2. 投资吸引力改变📉📈

• 当利率低，放钱银行定存冇乜利息，投资者更倾向买楼收租。
• 当利率高，银行定存、债券回报吸引，部分资金会离开楼市。

3. 市场心理影响🧠

• 加息通常代表政府要压抑通胀，经济前景可能转弱。
• 市场气氛悲观时，买家观望情绪明显，成交量下跌。

📊 香港历史经验：利率与楼价的互动

1997 亚洲金融风暴

• 当时美国加息，香港亦跟随加息，按揭利率大升。
• 再加上金融危机冲击，​​楼价由高位跌超过六成。

2003 沙士低息环境

• 沙士爆发后，经济低迷，香港利率下降。
• 低息环境配合政府推动，令市民重拾置业信心，楼市由谷底回升。

2008 金融海啸

• 美国大幅减息至近零，香港亦进入超低息环境。
• 大量热钱涌入，资金寻找出路，楼价由2009年起急速上升，一直升到2018年高位。

2022–2023 美国加息周期

• 联储局为压抑高通胀，短时间内多次加息，香港同步上调最优惠利率。
• 本地楼市成交量下跌，二手楼放盘增加，部分屋苑价格下调一至两成。

🏠 加息如何影响不同类型买家？

首置人士👩👩👦

• 供楼成本增加，负担能力下降。
• 部分买家需要缩细预算，选择较细单位或偏远地区物业。

投资客💼

• 租金回报率与供楼成本之间慨落差扩大，投资吸引力减弱。
• 一旦楼价无明显升幅，投资者可能选择离场。

有多层物业人士🏘️

• 加息会令持有成本上升，特别系商业楼宇或工厦单位，现金流压力大。
• 有机会促使他们抛售部分物业，增加市场供应。

⚠️ 风险与挑战

利率风险

加息周期唔一定短，一旦长期维持高息，供楼压力会大大加重。

经济不确定性

加息通常伴随经济放缓，失业率上升，业主更难承受供楼。

政策因素

香港政府为稳定楼市，可能会透过放宽按揭成数或减免印花税来刺激需求，呢啲措施会令加息影响有部分被抵销。

💡 小编贴士

1. 做压力测试：唔好只按现时利率计，要预计未来可能升多1–2厘，睇下自己顶唔顶得顺。
2. 保持现金流：唔好将所有资金绑死落首期，要预留紧急资金应付加息或收入不稳定。
3. 分散投资：利率高企时，可以考虑将部分资金放入定存或债券，确保资产组合有平衡。
4. 长线思维：楼市虽然会受加息短期影响，但香港供应有限，长远仍具支持力。

📌 总结

利率同楼市系一对「孖公仔」：低息时，楼市火热；加息时，楼市受压。虽然加息周期会令楼价短期调整，但唔代表楼市长远冇前景。理财师建议，买楼应该以自住同长线投资为主，唔好纯粹博短期升幅。

小编最后想讲：加息周期好似一场耐力赛，唔系人人都顶得顺。最重要系审视自己财政实力，唔好过度借贷，咁先至可以稳健行落去。 💪🏠💰