💰 买楼收租计算实例：租金回报率vs 银行利息

小编亲身帮你计数，睇清楚收租系咪真系咁抵玩！

香港人最钟意讲「买砖头」，因为大家觉得买楼收租稳阵过炒股。唔少人会话：「反正都要供楼，不如买嚟收租，租金帮手供！」听落好似无得输，但系现实系咪真系咁简单？

其实，买楼收租要睇清楚租金回报率同银行利息成本，仲要计埋杂费同风险。今次小编就用实例，帮大家逐条数计清楚，等你知收租究竟系稳赚定系有机会倒蚀。

1️⃣ 什么是租金回报率？ 📊

定义

• 租金回报率= 年租金÷ 楼价× 100%
• 呢个数字反映你买楼投资收租慨收益率。

香港平均水平

• 根据市场数据，香港住宅平均租金回报率大概2%至3% 。
• 某啲细单位或者热门地段，可以高达4%以上；但大单位通常低过2%。

👉 小编提醒：回报率唔可以单睇，因为仲有银行利息成本同杂费要计埋。

2️⃣ 银行利息成本🏦

基本概念

• 当你向银行借钱做按揭，就要还息。
• 利息成本= 贷款额× 利率。

香港情况

• 以2024年数据，H按一般约3%至4%。
• 如果借9成按揭，利息支出相当高。

👉 小编贴士：利息高低直接影响你收租系赚定蚀。

3️⃣ 计算实例一：中价单位收租🏢

假设

• 楼价：600万
• 按揭：借8成（480万），年期30年，利率3%
• 月供：约20,200元（本金+利息）
• 每月租金：18,000元

年度数字

• 年租金收入：216,000元
• 年供款：242,400元
• 租金回报率：216,000 ÷ 6,000,000 = 3.6%
• 供款利息大约：14万左右

👉 结果：
表面上租金回报率有3.6%，但由于利息开支高，实际上租金未必完全覆盖供款，仲要蚀少少现金流。

小编感受：好多新手以为「租金帮手供楼」，但数字计落，原来仲要自己贴钱。

4️⃣ 计算实例二：细单位高回报💡

假设

• 楼价：300万
• 按揭：借9成（270万），年期30年，利率3%
• 月供：约11,400元
• 每月租金：11,000元

年度数字

• 年租金收入：132,000元
• 年供款：136,800元
• 租金回报率：132,000 ÷ 3,000,000 = 4.4%
• 利息支出约8万

👉 结果：
细单位虽然回报率高，但租金收入同供款差唔多，现金流仍然紧张。

小编贴士：细单位「回报率高」听落吸引，但实际上租金未必够cover利息，加上仲要计管理费、差饷、维修费，可能仲蚀。

5️⃣ 隐藏成本与风险⚠️

管理费

• 一般每呎3至6蚊，细单位虽然楼价低，但管理费比例高，会拉低回报。

差饷地租

• 大约系物业估值慨5%。

维修费

• 旧楼或者屋苑大维修，分分钟几万至十几万。

空置风险

• 收租唔保证日日有人租，空置期要自己顶供款。

👉 小编提醒：好多投资者忽略杂费同风险，最后发现收租未必真系赚。

6️⃣ 投资心法：如何计数？ 🧮

Step 1：计租金回报率

• 租金÷ 楼价，睇下系咪高过市场平均。

Step 2：计利息成本

• 用按揭计算机，估计未来供款同利息。

Step 3：计现金流

• 租金收入- 供款- 管理费- 杂费，睇下系正定负。

Step 4：预留buffer

• 预咗有空置期、加息、维修费。

👉 小编建议：如果现金流长期负数，投资压力会好大，唔好盲目入市。

7️⃣ 真实案例👤

阿俊，35岁，买咗一层荃湾细单位，楼价350万，借9成按揭。起初以为月租12,000元可以cover供款，但实际上供款要13,500元，再加埋管理费同差饷，每月要自己贴钱。结果加息后供款升到15,000元，阿俊现金流压力爆煲，最后要蚀让。

👉 呢个例子提醒大家：收租唔等于稳赚，一定要计埋利息同杂费。

8️⃣ 小编总结✨

买楼收租要计清楚：

• 租金回报率要高过银行利率先有意义
• 要考虑供款、利息、管理费、差饷、装修维修
• 现金流要稳定，唔可以长期靠自己贴钱
• 投资要长线，唔好期望短期大赚

🙋♀️ 小编寄语：
收租睇落好吸引，但唔系人人啱玩。最重要系搞清楚自己系咪有能力承担风险，计到数，先好入场。买楼收租唔系「稳赚无赔」，而系「有计有准备先至稳阵」。